부동산 매매 사업자 등록 및 양도세 취득세 절감(다주택자 필독)

부동산 투자는 많은 사람들이 관심을 가지는 투자 방법 중 하나입니다. 하지만 2주택 이상인 분들에게는 세금 중과에 대한 부담이 있을 수 밖에 없는데요. 이번 글에서는 부동산 투자시 부동산 매매 사업자 등록을 통해 양도세, 취득세 줄이는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 매매 사업자

 

[ 목차 ]

 

1. 부동산 매매 사업자란?

부동산 매매 사업은 부동산 매매를 통해 수익을 창출 하는 사업을 말하고, 이 사업에 대해 사업자를 신고를 하여 직업으로 삼는 사람을 부동산 매매 사업자라고 합니다.

 

즉, 다시 말해 부동산을 상품으로 하여 판매하고 그 수익금을 얻는 사업자입니다.

 

일반 사업에서 물건을 팔아 마진을 남기듯 부동산 매매 사업자는 부동산을 팔아 마진을 남기는 의미 입니다.

 

하지만 일반 상품과 부동산을 다르게 보는 점은 일반 상품은 장기간 재고를 가져갈 수 있지만, 부동산은 오래 보유하고 있으면 매매 사업이 아닌 임대 사업으로 보기 때문에 단기 매매의 경우에만 사업 적용이 된다고 보시는 것이 좋겠습니다.

 

2. 부동산 매매 사업자 장점

그럼 부동산 매매 사업자 등록 시 장점에 대해 먼저 설명 드리겠습니다.

 

2-1. 양도소득세(양도세) 절감

부동산 매매 사업자를 등록하는 가장 큰 이유 중의 하나는 양도소득세 절감 효과입니다.

 

개인 매매의 경우 1가구 1주택의 경우에는 거주 기간 및 보유기간에 대한 비과세 혜택이 있지만, 2주택 이상인 분들에게는 세금 중과가 되고, 1년 미만 보유 후 매매시 양도세 최대 70%의 세금이 발생합니다.

 

부동산 투자를 하는 분들은 대부분 본인 소유의 주택 외 주택으로 투자를 하는 분들이 많으므로

 

실제로 2주택 이상의 부동산에 대한 세금이 부담 될 수 밖에 없습니다.

 

양도소득세에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

양도세 세금 알아보기

 

부동산 매매 사업자의 경우에는 1년 미만 보유기간에 매도를 해도 세율은 6%에서 최대 45%가 부과됩니다.

 

 

양도세란?

양도세는 부동산을 매매할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

즉, 부동산을 구입한 가격과 매도한 가격 간의 차익에 대해 세금이 부과되며, 이는 부동산 거래에서 중요한 부분을 차지합니다.

 

 

부동산 매매 사업자 세금 절감

부동산 매매 사업자로 등록하면 개인으로 매매할 때와는 다른 방식으로 세금이 부과됩니다.

 

사업자는 종합소득세를 기준으로 양도소득을 신고하며, 사업 소득으로 인정받아 다양한 비용을 경비로 처리할 수 있습니다.

 

이를 통해 과세 표준을 낮추고, 결과적으로 양도세를 절감할 수 있는 효과를 얻을 수 있습니다.

 

 

부동산 매매 사업자 사업 소득 계산 방법

예를 들어 자가 소유인 A씨가 본인 거주 아파트 외 투자의 목적으로 3억에 산 아파트를 1년이 되지 않은 상태에서 4억에 매도를 한다고 가정 해보겠습니다. (매매 차익 1억)

 

개인 매도 시 1가구 2주택에 1년 미만 보유 후 매도이기 때문에 70% 양도세가 부과 됩니다.

 

즉, 매도 차익이 1억인데, 세금으로 7천만원을 내고 3천만원의 수익이 발생합니다.

 

 

 

부동산 매매 사업자의 경우에는 매매차익 1억에 대해 종합소득세 과세표준에 의해 계산됩니다.

 

종합소득세 과세 표준

종합소득세 과세표준

 

매매 차익 1억에 대해 세율은 35%를 적용 하고 누진공제를 계산하면

 

(1억원 x 35%) - 15,440,000원(누진공제) = 19,560,000원

 

세금은 19,560,000원으로 수익은 80,440,000원이 됩니다.

 

 

 

개인 매매시 3천만원의 수익에서

 

부동산 매매 사업자의 수익은 8천만원의 수익으로 되는것입니다.

 

물론 여기서는 쉬운 예를 들기 위해 다른 각종 경비등은 포함 시키지 않았습니다.

더 자세한 내용은 아래에서 계속해서 설명 드리겠습니다.

 

2-2. 취득세 비용 처리

부동산 매매 사업자 등록을 해도 취득세는 납부해야 합니다.

 

다주택자의 과중 취득세 역시 그대로 납부 해야 하는데요.

 

하지만 이를 비용 처리를 함으로써 세금 절감 효과를 누릴 수 있습니다.

 

 

취득세란?

취득세는 부동산을 구매할 때 발생하는 세금으로, 부동산의 가액에 따라 일정 비율로 부과됩니다.

 

부동산 매매 시 취득세는 반드시 고려해야 할 중요한 세금 항목입니다.

 

일반적으로 주택의 경우 1~3%의 취득세율이 적용되며, 이는 부동산의 위치와 종류에 따라 달라질 수 있습니다.

 

취득세에 대해 자세한 내용은 아래 링크를 통해 확인해 보실 수 있습니다.

 

취득세 세금 알아보기

 

 

부동산 매매 사업자 비용 처리

부동산 매매 사업자로 등록할 경우 취득세를 경비 처리 함으로써 실질적인 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

취득세 비용처리 계산

위 양도세 계산 예시에서 자가소유 중인 A씨가 3번째 아파트를 3억에 샀다가 1년 미만에 4억에 매도한 예시를 취득세 내용을 추가해 설명 드리겠습니다.

 

A씨는 2번째 아파트 구매 할때 취득세 8%(비조정대상지역 1가구 3주택)가 부과됩니다.

 

즉, 취득세 24,000,000원을 내고 구매하였습니다.

 

 

 

개인 매매의 경우 양도소득세를 다시 계산하면

 

(매매차익 1억 - 취득세 2,400만원) x 70%(양도세율)

 

= 7,600만원 x 70%

 

= 5,320만원

 

양도세 5,320만원 발생으로 실제 수익은 4,680만원이 됩니다.

 

단, 여기서는 지방소득세 및 기본공제에 대해서는 계산 하지 않았습니다.

정확한 양도세 계산을 원하시면 아래 양도세 계산 바로가기를 통해 알아 보실 수 있습니다.

 

양도세 계산기 바로가기

 

 

부동산 매매 사업자의 경우 취득세를 비용 처리하고 소득세로 다시 계산하면,

 

매매차익금 - 비용처리 를 계산 하게 되면

 

1억원 - 2,400만원 = 7,600만원으로 과세표준 구간이 내려가게 됩니다.

 

7,600만원에 대한 세율은 24%에 누진공제 576만원을 적용해 계산하면,

(취득세 비용 미적용시 과세표준 1억에 35%)

 

(7,600만원 x 24%) - 576만원(누진공제)

 

= 1,248만원

 

세금은 1,248만원으로 수익은 8,752만원이 됩니다.

 

여전히 개인매매 보다 부동산 매매 사업자의 경우가 더 큰 수익인 것을 보실 수 있습니다.

 

취득세 뿐만이 아니라 다른 경비도 비용으로 처리할 수가 있습니다.

 

2-3. 기타 비용처리

부동산 매매와 관련하여 양도세와 취득세 외에도 다양한 비용들이 발생할 수 있습니다.

 

개인 매매에서는 개인이 부담해야 하는 비용을 부동산 매매 사업자를 통해 비용 처리 할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

• 담보 대출 이자
• 수익적 수리 비용
  도배, 장판, 전등, 싱크대 등
• 식대비 (직원 복지후생)
• 중개 수수료
• 법무사 비용
• 차량유지비

개인 매매시에는 담보대출 이자등에 대한 비용은 필요경비로 계산이 되지 않은데, 매매 사업자의 경우에는 모두다 비용 처리를 할 수가 있습니다.

 

즉, 부동산 상품을 구입하고 유지하는데 들어간 대부분의 비용을 인정받아 세금에서 공제가 된다고 보시면 됩니다.

 

 

 

하지만 부동산 매매 사업자가 장점만 있을 수는 없겠죠.

 

아래 링크를 통해 부동산 매매 사업자의 단점 및 주의 사항에 대해 알아보시기 바랍니다.

(조정대상지역, 장기보유 혜택, 종합소득세 합산 과세 등등)

 

매매사업자 주의사항

 

3. 부동산 매매 사업자 등록 방법

부동산 매매 사업자로 등록하기 위해서는 신분증을 가지고 세무소를 찾아 가는 방법과

 

홈택스 사이트를 통해 등록 하는 방법이 있습니다.

 

아래 내용만 주의해서 사업자 등록을 하시면 되겠습니다.

 

 

업종코드 : 703011

업태명 : 부동산업

산업분류코드 : 68121

업종명 : 주거용 개발 및 공급업

사업자 유형 선택: 면세로 선택

 

홈택스 사이트 바로가기

 

이러한 정보를 기반으로 관할 세무서에 사업자 등록을 신청할 수 있습니다. 사업자로 등록되면 이후의 부동산 거래는 사업자로서의 세금 혜택과 의무를 모두 이행하게 됩니다.

 

4. 결론

부동산 매매 사업자로 등록하면 양도세와 취득세를 절감할 수 있는 기회가 있습니다.

 

하지만 이는 단순히 세금을 줄이는 것뿐만 아니라, 각종 규제와 주의사항을 철저히 이해하고 관리해야 한다는 책임도 수반됩니다.

 

부동산 매매 사업자로서의 장점과 단점을 정확히 이해하고, 자신의 상황에 맞는 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.

 

사업자로서의 혜택을 최대한 활용하면서도, 장기적인 세무 계획을 세워야만 안정적인 부동산 투자를 이어갈 수 있습니다.

 

여러분들의 성공적인 투자를 기원 하겠습니다.

 

 

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