종합부동산세 종부세 계산기 계산 방법, 과세 대상 기준 조회

종합부동산세(종부세) 과세 대상 및 기준에 대해 알아보고 종부세 계산기를 통해 계산하는 법에 대해 알아볼건데요, 우선 종부세란? 일정 금액 이상의 주택이나 토지를 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금입니다. 그럼 종부세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

[ 목차 ]

 

여러분들의 소중한 시간을 절약하기 위해 종부세 계산을 간편하게 해주는 계산기를 먼저 말씀 드릴게요.

 

아래 링크의 종부세 계산기를 통해 간편하게 계산해 보실 수 있습니다.

 

종합부동산세 계산기

 

하지만 우리가 알아보고자 하는 내용은 세금 절약 방법인것 같습니다.

 

지금부터 종부세에 대해 이해하고 절약 방법에 대해서도 알아보겠습니다.

 

1. 종부세 납세의무자

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부여하는 세금입니다..

 

주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분되며, 각각의 납세의무자는 다음과 같습니다:

 

• 주택
  주택을 소유한 개인 또는 공동지분 각각의 소유자
  
  
• 종합합산토지
  전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
  
  
• 별도합산토지
  전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자

2. 1가구 1주택자

1가구 1주택자란?

모든 세대원 중 1명만 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말합니다.

 

이 경우에 해당하려면 다음 조건을 만족해야 합니다:

 

• 혼인
  혼인한 날부터 5년
  
  
• 동거봉양
  60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 날부터 10년 동안 1세대로 간주
  
  
• 주택수 계산 시 제외
  등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 등
  
  
• 신규주택
  일시적 2주택자가 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 신규주택

위의 내용은 보기 편하게 하기 위해 간단히 요약한 내용입니다.

 

자세한 내용을 원하시는 분은 아래 링크를 통해 국세청 종부세 안내자료를 읽어 보시기 바랍니다.

 

국세청 종부세 안내자료

 

3. 종부세 과세 대상

종부세 과세 대상

 

종부세 과세 대상을 간단히 요약을 하면 아래와 같습니다.

• 주택
  아파트, 연립, 다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔 등
  
  
• 종합합산토지
  나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지, 임야, 목장용지 등
  
  
• 별도합산토지
  일반건축물의 부속토지, 사업용 토지 등

4. 종부세 계산 방법

이제부터 종부세 계산 방법에 대해 설명 드릴건데요.

 

우선 쉽게 말씀드리자면,

 

정부에서 부동산 가격 100%를 세금으로 하기는 좀 그러니까

 

"부동산 공시가격"에서 "할인(감면율)"을 해주고,

 

추가로 "깍은 금액(공제액)"에 대해서 세금을 내게 할거다. (과세 표준)

 

"할인 해주고, 깍아준 금액에서 세율을 적용한 금액만 세금으로 받을게" 라고 이해 하시면 되겠습니다.

 

거기서 1가구 1주택인데 장기간 보유했고, 연세가 있는 분은 더 깍아주는 것만 알고 계시면 됩니다.

 

4-1. 과세 표준

과세표준은 공시가격에서 일정 감면율을 적용한 금액에서 공제금액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하여 산출됩니다:

 

주택분

[{공시가격 총합 × (1 - 감면율)} - 9억 원(1세대1주택자 12억 원)] × 60%

 

종합합산토지분

[{공시가격 총합 × (1 - 감면율)} - 5억 원] × 100%

 

별도합산토지분

[{공시가격 총합 × (1 - 감면율)} - 80억 원] × 100%

 

여기서 공정시장가액비율이란,

정부가 공시한 부동산 가격을 실제 세금 부과시 반영하는 비율이라고 보시면 됩니다.

이 비율은 매년 정부에 의해 결정되며, 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

 

공시가격 조회 방법은 아래 링크를 통해 쉽게 알아보실 수 있습니다.

 

공시가격 조회 방법

 

4-2. 종부세 세율

주택과 토지의 과세표준에 따라 다음과 같은 세율이 적용됩니다:

 

주택(2주택 이하)

2주택 이하 세율

 

주택(3주택 이상)

3주택 이상 세율

 

*법인주택 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%

 

 

종합합산토지

종합합산토지 세율

 

별도합산토지

별도합산토지 세율

 

4-3. 산출세액(납부할 종부세) 계산

산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액

 

자세한 예시는 아래에서 설명드리겠습니다.

 

4-4. 세액 공제

 

1가구 1주택자는 연령별 및 보유기간별 공제율을 적용받습니다:

 

장기보유자 세액공제

주택을 오래 보유한 사람에게 주어지는 혜택입니다.

• 5년 이상 10년 미만 보유 : 20%
• 10년 이상 15년 미만 보유 : 40%
• 15년 이상 보유 : 50%

고령자 세액공제

만 60세 이상인 주택 소유자에게 적용됩니다.

• 만 60세 이상 65세 미만 : 20%
• 만 65세 이상 70세 미만 : 30%
• 만 70세 이상 : 40%

 

4-5. 종부세 계산 예시

서울의 15억 아파트에 살고 있는 두사람에 대한 예시로 설명 드리겠습니다.

 

A씨는 나이 40세, 6년째 보유중이고,

 

B씨는 나이 65세, 6년째 보유중이나, 지방에 공시가격 5억인 아파를 소유하고 있는 2주택자의 대한 종부세 계산 방법입니다.

 

 A씨 나이 40세, 6년 보유

 

기본 조건 (1가구 1주택)

공시가격 : 15억원

나이 : 40세 (연령 공제 없음)

보유 기간 : 6년 (보유 기간 공제 20%)

1가구 1주택자 공제금액 : 12억원

 

과세표준 계산

과세표준 전 금액=(공시가격-공제금액)x60%

= (15억-12억)x0.6

= 1.8억

 

세율 적용 (2주택 이하 일반세율):

3억 이하 부분

1.8억×0.5%=90만

 

보유기간 공제 적용 (20%):

최종 세액=세액×(1-보유기간 공제율)

= 90만×0.8

= 72만원 (종부세)

 

B씨 나이 65세, 6년 보유, 지방에 공시가격 5억 아파트 1개 더 있음 (2주택자)

 

기본 조건 (1가구 2주택)

주택 A 공시가격: 15억원

주택 B 공시가격: 5억원

나이: 65세 (연령 공제 없음)

보유 기간: 6년 (보유 기간 공제 없음)

2주택 소유 공제금액 : 9억원

 

총 공시가격 = 15억+5억=20억

 

과세표준 계산

과세표준 전 금액=(공시가격-공제금액)x60%

= (20억-9억)x0.6

= 6.6억

 

세율 적용 (2주택 일반세율)

3억 원 이하: 0.5%

3억 원 초과 ~ 6억 원 이하: 0.7%

6억 원 초과 부분: 1.0%

 

세액 계산

3억 이하 부분 : 3억×0.5%=150만

3억 초과~6억 이하 부분: 3억×0.7%=210만

6억 초과 부분 : 0.6억×1.0%=60만

 

총 세액

150만+210만+60만

= 420만원 (종부세)

 

 

요약

공시가격 15억의 동일한 아파트에 대해

 

A씨 나이 40세, 6년 보유 (1세대 1주택자)

최종 세액 = 72만원

 

B씨 나이 65세, 6년 보유, 지방에 공시가격 5억 아파트 1개 더 소유 (2주택자)

최종 세액 = 420만원

 

하지만 실제 종부세는 재산세 중복분을 빼주고, 농어촌 특별세를 더 한 금액으로 산출이 되는데요,

 

이 부분은 재산세 내용과 같이 보셔야 하는데요, 일단 계산 식은 아래와 같습니다.

 

재산세 중복분

재산세 x 종부세과세표준 재산세액 / 주택공시가격합 재산세액

 

이 부분은 개념만 이해하시고 넘어가셔도 될 것 같습니다.

 

지금까지 알아본 종부세 계산 방법에 대해서

 

아래 링크를 통해 자동으로 편하게 종부세 계산기를 사용해 보시기 바랍니다.

 

종부세 계산기 바로가기

 

 

내집 공시가격 조회하기

 

5. 종부세 납부 및 신고

과세기준일

매년 6월 1일

 

납부기간

매년 12월 1일 ~ 12월 15일

 

분납

납부할 세액이 250만원 초과 시 분할 납부 가능

 

신용카드 납부

고지(신고)금액 1천만원까지 가능

 

6. 세금 줄이는 방안

종부세 부담을 줄이기 위해 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다:

1주택자로 유지

1주택자 공제 금액 12억, 다주택자(2주택 이상)는 공제 금액이 9억원인 점을 참고하셔서 1주택자로 유지하는 것이 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

이를 위해 주택을 매각하거나 증여하는 방법을 고려할 수 있습니다.

 

장기보유 및 고령자 공제 활용(1가구 1주택자)

1가구 1주택 중에서도 장기보유자와 고령자는 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

이를 통해 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

장기보유 세액공제와 고령자 세액공제는 중복 적용될 수 있으며, 두 공제를 합산한 최대 공제율은 80%입니다.

 

공동 명의로 소유

주택을 공동 명의로 소유하면, 각자의 공시가격 합산액이 낮아져 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

단, 이 경우에는 증여세, 양도소득세에 대해 고려해야 하고, 공동명의 설정에 조금 어려움이 있을 수 있습니다. 

7. 결론

종합부동산세는 부동산 보유에 따른 세금으로, 고액의 부동산을 소유한 개인이나 법인을 대상으로 합니다. 과세 기준과 세율은 정부의 정책 방향에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

 

부동산 투자 시 종부세를 고려하여 투자 전략을 세우는 것이 필요합니다.

 

종부세 부담을 줄이기 위해서는 1주택자로 유지하거나, 공시가격 낮추기, 장기보유 및 고령자 공제 활용, 공동 명의 소유 등을 고려할 수 있습니다. 공동명의로 소유할 경우, 증여세와 양도소득세 등 세금 문제를 고려하여 신중하게 계획하는 것이 중요합니다.

 

 

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