아파트 재개발 사업 단계 및 절차 순서 알아보기

 

아파트 재개발에 대해서는 많이들 들어보셨죠? 그런데 지금 진행되고 있는게 어느정도의 단계인지 잘 모르는 분들이 많을것 같아 정리해 보았습니다. 이번 포스팅에서는 아파트 재개발 사업이 진행되는 순서와 절차, 그리고 각 단계별 업무에 대해 알아보겠습니다.

 

[ 목차 ]

 

각 단계에서 잘 모르는 용어나 궁금한 내용이 생기시면 아래 링크에서 확인 해보시기 바랍니다.

 

재개발 주요 용어 정리

 

재개발 단계별 질문 모음

 

 

1. 재개발 구역 지정 단계

재개발 필요성 조사

재개발의 필요성과 가능성을 평가하기 위해 현장 조사와 시장 분석을 실시합니다.

 

토지 및 건물 소유자와의 협의

소유자들에게 재개발의 필요성과 장점을 설명하고, 초기 동의를 얻습니다.

 

주민 설명회 개최

주민들에게 재개발 계획을 소개하고 의견을 수렴하는 자리입니다. 이 과정에서 초기 반응을 확인하고 보완할 점을 찾습니다.

 

재개발 구역 지정 신청

해당 지역을 재개발 구역으로 지정받기 위해 지방자치단체에 신청서를 제출합니다.

 

여기서 재개발 구역 선정이 되고 나면 뉴스에 나오기 시작합니다. 재개발 사업 구역이 지정 되면서 해당 지역의 기존 소유자 간의 반응이 달라지기 시작합니다.

 

최근 2024년 7월 광명 뉴타운 7구역에서 재개발 구역 지정을 위한 주민설명회가 있었다는 뉴스가 나왔습니다. 2024년 하반기에 재개발 구역 지정이 될 예정이라고 합니다.

 

 

부동산 가치 상승에 대한 긍정적인 반응이 있는 반면, 이주 부담 및 기존의 공동체 해체 및 사업 불확실성에 대한 우려의 부정적인 반응으로 나누어지기도 합니다.

 

2. 조합 설립 신청 단계

조합원이란?

조합원은 재개발 지역 내 토지나 건물 소유자 또는 그 법적 권리를 가진 사람으로, 재개발 사업에 참여하여 의결권을 행사하고, 재산권을 행사할 수 있는 권리를 가진 사람입니다.

 

조합원 모집

• 설명회 및 홍보
  주민 설명회, 소식지, 공문 등을 통해 조합의 목적, 혜택, 재개발 과정 등을 홍보합니다.
• 상담
  소유자들의 질문과 우려를 해소하기 위한 개별 상담을 진행합니다.
• 동의서 작성
  소유자들로부터 조합 설립에 동의하는 서명을 받습니다. 법적으로 필요한 동의율을 충족해야 합니다.
  (보통 토지 및 건물 소유자의 75% 이상).

정관 작성

조합 운영의 기본 규칙을 정하는 문서로, 조합의 목적, 조합원의 권리와 의무, 의결 방법 등을 포함합니다.

 

조합 설립 총회 개최

조합 설립을 공식적으로 결정하는 회의입니다. 총회에서 조합 임원 선출, 정관 승인 등이 이뤄집니다.

 

인허가 신청

조합 설립에 대한 인허가를 지방자치단체에 신청합니다.

 

아래 링크를 통해 조합 설립 신청 단계에서 사람들이 궁금해 하는 사항에 대해 확인해 보시기 바랍니다.

 

조합설립단계 질문정리

 

 

3. 시행사 선정 단계

조합이 설립되고, 재개발 사업의 기본적인 계획이 수립된 이후, 조합은 사업을 성공적으로 수행할 시행사를 선정합니다. 

 

시행사란?

재개발 사업에서 기획, 자금 조달, 건설 관리 등을 총괄하는 기업입니다. 이들은 프로젝트의 성공적 진행을 위해 다양한 업무를 수행하며, 재정 안정성과 관리 능력이 중요합니다.

 

시행사 선정 공모 및 입찰

조합은 시행사를 선정하기 위해 공모나 입찰 과정을 거칩니다. 이 과정에서 여러 시행사들이 참여하여, 사업 제안서와 조건을 제시합니다.

 

시행사 선정

조합은 제안서와 조건을 검토하고, 최종적으로 가장 적합한 시행사를 선정합니다. 선정된 시행사는 조합과 계약을 체결하고, 재개발 사업을 공동으로 추진하게 됩니다.

 

사업시행 인가 신청 준비

시행사가 선정된 후, 조합은 사업시행 인가를 받기 위한 준비를 시작합니다. 이 과정에서 구체적인 사업 계획, 건축 설계, 자금 계획 등이 마련됩니다.

 

4. 사업 시행 인가 단계

사업 시행 계획서 작성

선정된 시행사는 재개발 사업의 구체적인 계획을 담은 문서로, 공사 일정, 재정 계획, 예상되는 수익 등을 포함합니다.

 

행정 절차 준수

지방자치단체 및 관련 기관과의 협의를 통해 필요한 행정 절차를 완료합니다.

 

재정 계획 수립

사업비 조달 방안, 공사비, 이주비, 보상금 등을 포함한 상세한 재정 계획을 수립합니다.

 

5. 관리 처분 계획 인가 단계

분양 계획 수립

재개발 구역 내 기존 소유자에게 새로 건설되는 아파트나 상가의 분양 계획을 수립합니다. 이 계획에는 어떤 소유자가 어떤 크기와 위치의 아파트를 배정받을지, 또는 보상금을 받을지 등이 포함됩니다.

 

조합원 분양가 및 일반 분양가 책정

조합원들에게 제공될 아파트의 분양가와 일반 분양으로 판매할 아파트의 분양가를 결정합니다. 조합원 분양가는 일반적으로 시세보다 낮게 책정되며, 일반 분양가는 시장 상황을 고려해 결정됩니다.

 

감정 평가 및 보상 계획 수립

기존 주택이나 토지를 감정평가하고, 이에 따른 보상금을 결정합니다. 조합원이 현금청산을 선택할 경우, 이 보상금을 지급하게 됩니다. 이 단계에서 감정평가사와 법률 전문가들이 참여하여 공정한 보상 기준을 설정합니다.

 

재산 및 권리 관계 정리

기존 소유자의 재산과 권리 관계를 정리합니다. 이는 기존 건물과 토지에 대한 권리 분배를 명확히 하고, 새로 지어질 건물의 권리를 배분하는 작업을 포함합니다.

 

이주 및 철거 계획 수립

기존 건물 철거와 주민 이주를 위한 계획을 수립합니다. 이는 주민들이 새로운 거주지로 이주할 수 있도록 지원하고, 철거 일정과 방법을 결정하는 단계입니다.

 

관련 당국의 검토 및 승인

수립된 관리처분계획을 지방자치단체에 제출하여 검토와 승인을 받습니다. 이 과정에서는 계획의 적법성과 타당성이 검토됩니다. 만약 계획에 문제가 있을 경우, 수정 요구가 있을 수 있습니다.

 

조합원 총회 개최

조합원 총회를 통해 관리처분계획을 승인받습니다. 조합원들의 동의를 얻는 과정으로, 중요한 결정 사항에 대해 조합원들이 투표로 결정하게 됩니다.

 

2024년 7월 광명 뉴타운 광명 9구역, 광명11구역, 광명 12구역이 관리 처분 인가 단계에 있습니다. 투자에 관심 있는 분들은 유의하여 보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

6. 이주 및 철거 단계

주민 이주 지원

재개발 구역 내 거주자들이 다른 곳으로 이주할 수 있도록 지원합니다. 이주비 제공, 임시 거처 제공 등이 포함됩니다.

 

이주비 및 보상금 지급

재산의 평가액에 따라 보상금을 지급하고, 이주비를 지원합니다.

 

철거 계약 체결 및 공사

철거 공사를 위한 계약을 체결하고, 안전하게 건물을 철거합니다.

 

7. 착공 및 분양 단계

시공사 선정

입찰 과정을 통해 시공사를 선정합니다. 시공사의 역량, 과거 실적, 제안 가격 등을 고려합니다.

 

시공사란?

실제 공사 작업을 수행하는 회사입니다. 예를들어 삼성물산, 현대건설, 대우건설 등의 건설업 면허가 있는 건설사입니다.

 

여기서 건설사별로 아파트 브랜드를 가지고 있는데, 삼성-래미안, 현대-힐스테이트, 대우-푸르지오 등으로 구분됩니다.

 

이들은 건축, 토목, 설비 등의 공사를 직접 실행하며, 설계 도면에 따라 건물을 짓거나 구조물을 건설합니다. 시공사는 현장 관리, 자재 공급, 인력 조정 등을 총괄하며, 프로젝트의 품질, 안전, 일정 준수를 책임집니다.

 

 

많은 사람들이 시행사, 시공사, 아파트 브랜드에 대해 헷갈려 하시는데요, 아래 링크 재개발 주요 용어 정리를 통해 정확히 확인 해보시기 바랍니다.

 

재개발 주요 용어 정리

 

 

공사 진행

설계에 따라 공사를 진행하며, 품질 관리, 공정 관리, 안전 관리 등을 철저히 합니다.

 

준공 검사

공사가 완료되면 지방자치단체와 관련 기관의 검사를 받습니다. 건축물의 안전성, 법규 준수 여부 등을 확인합니다.

 

분양 및 입주 준비

재개발된 아파트의 입주자를 모집합니다. 기존 소유자들에게 우선권이 부여되며, 일반 분양도 실시합니다.

 

분양 계획 및 홍보

분양 가격, 분양 일정 등을 결정하고, 광고 및 홍보를 통해 일반에게 알립니다.

 

청약 및 계약

청약 접수를 받아 분양자를 선정하고, 최종적으로 계약을 체결합니다.

 

입주 준비 

계약이 완료된 입주자들을 위해 입주 절차를 안내하고, 입주자들에게 필요한 정보를 제공합니다.

 

 

2024년 1월에 광명 5구역 광명자이힐스테이트SKVIEW 청약 완판으로 뉴스가 보도 되었습니다.

 

 

광명 뉴타운 1구역 광명자이더샵포레나, 2구역 트리우스 광명, 4구역 광명센트럴아이파크, 10구역 호반써밋그랜드에비뉴 등 청약 및 분양권에 관심을 가지는 분들이 많은 것 같습니다.

 

8. 입주 및 조합 해산 단계

하자 보수

입주 후 발생하는 하자에 대해 보수 작업을 실시합니다.

 

자산 및 부채 정리

남은 자산과 부채를 정리하여 조합의 재정 상태를 확정하고, 잔여 자산을 조합원들에게 분배할 준비를 합니다.

 

조합원 총회 및 법적 해산

조합원 총회에서 해산을 승인받고, 법적 해산 등기 절차를 통해 조합의 법적 지위를 공식적으로 종료합니다.

 

청산 및 완료 보고

청산인이 잔여 자산을 분배하고, 모든 절차를 완료한 후 조합원에게 해산 완료 사실을 통지하며, 필요한 자료를 제공합니다.

 

9. 마무리

아파트 재개발은 많은 사람들의 관심과 참여가 필요한 복잡한 과정입니다.

 

구역 지정에서부터 조합 설립, 사업시행 인가, 그리고 최종적으로 준공 및 조합 해산에 이르기까지 각 단계마다 신중한 계획과 협력이 요구됩니다.

 

재개발을 통해 노후된 주거 환경을 개선하고 새로운 가치를 창출할 수 있다는 점에서 긍정적인 기대를 가질 수 있습니다.

 

 

 

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