2025년 종합부동산세는 보유 주택 수에 따라 세율과 공제금액, 누진공제가 크게 달라집니다. 특히 3주택 이상 보유한 다주택자의 경우, 세금 부담이 급격히 증가할 수 있어 정확한 계산과 절세 전략 수립이 매우 중요합니다. 이 글에서는 국세청 자료를 바탕으로 다주택자 종부세 계산 공식, 세율표, 납부 시기, 절세 팁까지 한눈에 정리해드리겠습니다.
목차
1. 종합부동산세 기본 구조
| 항목 | 1세대 1주택자 |
다주택자 (2주택 이상) |
| 기본 공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 60% |
| 고령자·장기보유 공제 | 최대 80% | 적용 불가 |
※ 기준일: 2025년 6월 1일 기준 주택 보유 현황
2. 과세표준별 세율 및 누진공제
과세표준은 ‘공시가격 합계 - 공제금액’에 공정시장가액비율을 곱해서 계산합니다.
그리고 해당 구간의 세율을 적용한 뒤, 누진공제를 차감해 최종 세액을 산출합니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 누진공제 (2주택) |
누진공제 (3주택 이상) |
| 3억 이하 | 0.50% | 0.50% | - | - |
| 6억 이하 | 0.70% | 0.70% | 60만 원 | 60만 원 |
| 12억 이하 | 1.00% | 1.00% | 240만 원 | 240만 원 |
| 25억 이하 | 1.30% | 2.00% | 600만 원 | 1,440만 원 |
| 50억 이하 | 1.50% | 3.00% | 1,100만 원 | 3,940만 원 |
| 94억 이하 | 2.00% | 4.00% | 3,600만 원 | 8,940만 원 |
| 94억 초과 | 2.70% | 5.00% | 1억 180만 원 |
1억 8,340만 원 |
3. 종부세 계산 방법
기본 공식
- 과세 표준=(공시가격 합계-공제금액)*공정시장가액비율(60%)
- 산출 세액=과세표준*세율-누진공제
예시 ①: 공시가격 합계 15억 원
1주택자
과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 원
세율: 0.5%, 누진공제 없음
→ 세액 = 1.8억 × 0.5% = 90만 원
다주택자
과세표준: (15억 − 9억) × 60% = 3.6억 원
세율: 0.7%, 누진공제: 60만 원
→ 세액 = 3.6억 × 0.7% − 60만 원 = 192만 원
예시 ②: 공시가격 합계 30억 원 (다주택자)
과세표준: (30억 − 9억) × 60% = 12.6억 원
세율: 1.0% (12억 이하) + 2.0% (초과 0.6억), 누진공제: 1,440만 원
→ 세액 = (12억 × 1.0%) + (0.6억 × 2.0%) − 1,440만 원 = 1,320만 원
4. 종부세 납부 일정 및 분납
종부세 납부 고지서는 매년 7월 초에 발송하게 됩니다.
납부 기한은 7월 말일까지이니 고지서를 참고하셔서 꼭 납부 하시기 바랍니다.
세금이 250만원을 초과 할 경우에는 최대 6개월동안 나눠서 분납도 가능합니다. (단, 연이자 1.8% 발생)
5. 다주택자 종부세 절세 전략
① 임대사업자 등록 주택은 과세 제외 가능
- 2020년 7.10 이전 등록된 경우, 일정 조건 만족 시 종부세 합산배제
- 단, 말소 전 해부터 다시 합산되므로 시기 조절 중요
② 배우자·자녀 명의 분산
- 명의 분산 시 각자 공제금액 적용 가능
(1인당 공제 금액 9억원) - 단, 명의신탁 금지, 증여세·양도세 유의
③ 고령자·장기보유 공제 활용 (1주택자 대상)
- 만 60세 이상 + 5년 이상 보유 시
- 최대 80%까지 세액 공제 가능
④ 6월 1일 이전 양도·증여로 주택 수 줄이기
- 과세 기준일 전에 주택 수 줄이면 그해 종부세 부담 ↓
- 증여는 사전 증여세 및 이후 양도세 부담 검토 필요
⑤ 주택 수를 2채 이하로 유지
- 3주택 이상은 고세율 적용
- 2주택 이하로 줄이면 세율 급등 회피 가능
⑥ 외국납부세액 공제 활용 (해외 부동산 보유 시)
- 해외에서 납부한 세금은 국내 종부세에서 공제 가능
- 증빙자료 제출 필수 (국세청 홈택스)
⑦ 공동명의 여부 확인
- 공동명의는 각자에게 공제금액 분배
- 단독명의보다 불리한 경우도 있으니 세무사 상담 권장
마무리 체크리스트
- 공시가격 합계와 주택 수 정확히 파악하기
- 공제금액 및 공정시장가액비율 계산 확인
- 과세표준에 맞는 세율 및 누진공제 적용
- 고지서 수령 후 기한 내 납부 또는 분납 신청
- 내 상황에 맞는 절세 전략 반드시 적용하기
종합부동산세는 단순히 주택 수만으로 결정되는 세금이 아닙니다.
보유 형태, 공시가격, 소유 기간, 명의 분산 여부 등 다양한 요소가 종합적으로 작용합니다.
특히 다주택자의 경우 세율 상승 구간과 누진공제 차이로 인해 실수 한 번이 수천만 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다.
따라서 종부세는 ‘그때 가서 계산’하기보다 미리 시뮬레이션하고, 절세 전략을 계획하는 것이 가장 중요합니다.
부동산이나 세금 관련 전문지식이 없다면, 홈택스 계산기를 활용하거나 세무사 상담을 통해 본인에게 맞는 구조를 점검해보는 것을 적극 추천드립니다.
부담을 줄이는 것도 하나의 ‘투자 수익’입니다.
지금부터라도 종부세 전략을 꼼꼼히 점검해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공동명의로 주택을 보유하고 있을 경우, 종부세는 어떻게 계산되나요?
A. 공동명의일 경우, 지분별로 나누어 과세표준을 계산하고 각자에게 공제금액(9억 또는 12억)을 적용합니다.
단, 공동명의 1주택자는 단독명의보다 세 부담이 커질 수 있어, 국세청에 '단독명의 특례 적용'을 신청해 단독명의 기준으로 종부세를 부과받는 것이 유리할 수 있습니다. 단독 특례 신청은 매년 해야 합니다.
Q2. 1세대 1주택자라도 과세 대상이 될 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 1세대 1주택자라도 공시가격이 12억 원을 초과하면 종부세 과세 대상입니다.
예를 들어 공시가격이 15억 원이라면 12억 원을 공제한 나머지 3억 원에 대해 과세표준이 산정되고, 이에 맞는 세율과 누진공제를 적용해 세액이 결정됩니다. 또한 고령자·장기보유 공제를 함께 적용하면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
Q3. 종부세를 분납하면 신용등급에 영향을 미치나요?
A. 아닙니다. 종합부동산세 분납은 국세청이 제공하는 공식 제도로, 정상적인 분납 신청은 신용등급이나 연체기록에 영향을 주지 않습니다. 다만, 분납 신청을 하지 않고 납부 기한을 넘기면 가산세가 부과되고, 장기 체납 시 신용평가에 반영될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
